 |
Bất chấp kỳ vọng thị trường bất động sản (BĐS) sẽ bộc lộ một số dấu hiệu phục hồi trong quý 1/2009, những số liệu mới nhất lại cho thấy ngành này vẫn còn đang trong “cơn hấp hối”. Vòng xoáy sụt giảm của giá cả, gia tăng của lãi suất vay thế chấp, tỷ lệ thất nghiệp và một số yếu tố bất ngờ khác là thủ phạm khiến lĩnh vực này chưa thể hồi sinh. |
Rất nhiều chuyên gia khẳng định sự ấm lên của thị trường BĐS đóng vai trò sống còn đối với công cuộc khôi phục kinh tế. Tuy nhiên, niềm tin bền bỉ dành cho ngành này đã bắt đầu giảm sút.
Một trong những chuyên viên phân tích theo sát diễn biến ngành BĐS của Tập đoàn RealtyTrac, Rick Sharga, cho biết: “Chúng ta đang đối mặt với vấn đề mà mất tới 8 năm mới xảy ra nhưng lại mong đợi giải quyết nó trong một sớm một chiều. Và điều đó sẽ không thể diễn ra.”
Các chuyên gia đã đưa ra rất nhiều lý do về vấn đề này và khẳng định mong đợi phục hồi hoàn toàn trong thời gian sớm là điều không tưởng.
“Các nhà kinh tế kiên trì mong đợi thị trường nhà đất sẽ chạm đáy vào cuối năm nay hoặc vào đầu năm sau. Nhưng không thể có chuyện phục hồi sớm như vậy.” Sharga nhận xét thêm.
Theo đó, các chuyên gia đã chỉ ra 5 nguyên nhân kìm hãm sự trỗi dậy của ngành BĐS như sau:
1. Tỷ lệ thất nghiệp
Người tiêu dùng lo sợ về khả năng mất việc nên không dám chi tiêu nhiều vào bất kỳ việc gì, nhất là mua nhà. Và xu hướng này khó có khả năng thay đổi cho đến khi tỷ lệ thất nghiệp sụt giảm. Vì thế, không có gì ngạc nhiên khi thị trường nhà ở và lao động lại phục hồi cùng lúc.
Tin xấu cho thị trường nhà ở lúc này là tỷ lệ thất nghiệp có thể leo thang lên mức 11% trước khi các công ty chấm dứt sa thải nhân công. Một khó khăn khác chính là tâm lý lưỡng lự khi ra quyết định mua nhà. Hơn nữa, tỷ lệ nhà bị tịch thu lại ngày càng tăng cao.
Mới đây, MBA đã công bố rằng số nhà mua bằng tiền vay thế chấp bị tịch thu đã lên tới con số cao kỷ lục 3.85%. Theo RealtyTrac, mặc dù số nhà bị tịch thu trong Tháng 5 giảm 6% so với tháng trước, nhưng vẫn còn cao hơn 18% so với cùng kỳ năm ngoái.
Sharga cho biết: “Tất nhiên là những người đã mất việc hay những người đang lo lắng mất việc sẽ không muốn thực hiện những khoản đầu tư dài hạn lớn như mua nhà chẳng hạn. Tất cả các số liệu đều cho thấy chúng ta vẫn chưa thoát khỏi khó khăn.”
2. Tình hình tín dụng
Bất chấp các nỗ lực bơm vốn vào các thị trường tài chính để nâng cao tính thanh khoản, các ngân hàng vẫn còn tỏ ra lưỡng lự trong hoạt động cho vay. Chỉ những nhà đầu tư có hồ sơ vay mượn trong sạch và hiện còn nắm giữ nhiều tiền mặt mới có khả năng vay vốn, số còn lại đang chuẩn bị rời khỏi cuộc chơi nơi thương trường. Nhưng với tỷ lệ thất nghiệp gia tăng như hiện nay và nợ vẫn còn chồng chất, nhiều người có khả năng sẽ chọn phương án dừng cuộc chơi.
Một trong những chương trình hỗ trợ của Chính phủ là nỗ lực thành lập thị trường cho vay thế chấp của Cơ quan Quản lý nhà đất liên bang (FHA). Những người không có bảng cân đối kế toán cá nhân thật sự hay những ai không đủ điều kiện nằm trong diện này là những người chịu thiệt hại. Đặc biệt, mức thiệt hại thậm chí còn nghiêm trọng hơn khi các khoản vay thế chấp khổng lồ không được Fannie Mae và Freddie Mac đảm bảo bởi gần như biến mất.
3. Áp lực giá cả
Có thể gọi đây là yếu tố cơ bản nhất. Giá nhà vẫn còn quá cao nên không thu hút được người mua, nhưng lại quá thấp đối với những người muốn bán nhà vì tiền vay mua nhà của họ hiện còn lớn hơn giá trị ngôi nhà mà họ đang ở. Điều này tạo ra cuộc khủng hoảng của thị trường nhà đất và thị trường này chỉ có thể tiếp tục hoạt động khi cán cân cung cầu cân đối với nhau.
Theo ông Walter Molony, phát ngôn viên của Hiệp hội các nhà Bất động sản Quốc gia (NAR): “Nếu việc xóa sổ lượng nhà tồn kho diễn ra càng sớm thì giá nhà sẽ được ổn định càng nhanh.”
Thậm chí khi giá cả đã giảm 32% so với các mức cao cách đây 2 năm thì thị trường còn phải đối mặt với một vấn đề nhức đầu khác là sự gia tăng của lãi suất thế chấp. Dù Chính phủ đã nỗ lực mua hết những khoản vay được đảm bảo bởi các chi nhánh để giảm bớt lãi suất nhưng theo trang web Bankrate.com, mức lãi suất cố định trong vòng 30 năm hiện đang đứng ở mức 5.5%. Con số này vẫn còn thấp nhưng lại cao hơn nhiều so với các mức thấp dưới 5% trong thời gian qua.
4. Công tác thẩm định
Hiệp hội các nhà Bất động sản Quốc gia (NAR) đã làm việc với Văn phòng luật sư New York nhằm lập ra các chuẩn mực mới theo Bộ luật Thẩm định Nhà cửa (HVCC). Theo hiệp hội, những quy tắc mới này sẽ đảm bảo việc đánh giá giá trị nhà cửa diễn ra công bằng.
Bộ luật HVCC chính thức có hiêu lực từ ngày 1/5 và Freddie Mac thông báo sẽ không mua lại các khoản vay từ các tổ chức không đủ điều kiện theo bộ luật này. Về cơ bản, bộ luật đã nhận được sự chấp thuận của Văn phòng Luật sư New York và Cơ quan Tài chính Địa ốc Liên bang (FHFA) nhằm sắp xếp hợp lý các quy trình.
Tuy nhiên, các chuyên gia trong ngành cho biết số hợp đồng mua nhà vẫn đang sụt giảm vì mức giá thẩm định thấp hơn nhiều so với giá thỏa thuận giữa bên bán và bên mua.
Phát ngôn viên Lucien Salvant của NAR cho biết : “Chúng tôi đang tiếp nhận những lời phàn nàn từ các nhà bất động sản cho rằng các công ty quản lý đánh giá đã chỉ định những thẩm định viên không có năng lực về địa lý. Điều này đã tạo ra vách ngăn giữa các thẩm định viên và các nhà cho vay”.
Ông Alan Rosenbaum, Chủ tịch của Tập đoàn Tài chính GuardHill đồng thời là một chuyên viên môi giới thế chấp tại New York cho biết: “HVCC là một chính sách lố bịch và chỉ dựa trên hệ thống đánh giá không chính xác”. Các chuyên gia khác cho biết việc tịch thu nhà cửa đang làm giảm giá trị của công tác thẩm định. Các thẩm định viên đã không quan tâm tới việc tịch thu nhà cửa khi thẩm định giá cả. Các quan chức của Freddie Mac không bình luận ngay trước vấn đề này.
5. Bán khống
Một trong những giải pháp mà ngành nhà đất có thể giải quyết được lượng tồn kho lớn là việc bán khống BĐS. Việc bán khống này chỉ diễn ra khi một người có vay thế chấp đồng ý bán lại nhà của mình mặc dù giá trị của ngôi nhà thấp hơn số tiền mà họ đang nợ.
Dù vậy, các ngân hàng vẫn tỏ ra lưỡng lự khi đồng ý về giao dịch này. Theo các nhà phê bình, sự im lặng của các ngân hàng đến từ mong muốn nắm giữ các BĐS cho tới khi giá lên cao. Hoạt động này có thể diễn ra dễ dàng hơn nhờ những thay đổi trong các quy tắc kế toán đánh giá theo thị trường. Dù vậy, các ngân hàng cho biết những người mua nhà tiềm năng đang cố gắng tận dụng cơ hội để đi vay với lãi suất thấp.
Sharga cho biết: “Tôi chắc rằng có rất nhiều hoạt động được điều khiển bởi các quy tắc kế toán. Các ngân hàng đang trì hoãn các khoản thua lỗ trong một khoảng thời gian dài hơn nữa.” Bán khống là những giao dịch liên quan đến các chủ nhà không có khả năng trả nợ và đang cố gắng tránh bị tịch thu nhà cửa. Theo các giám đốc ngân hàng, nỗ lực hoàn tất việc bán nhà với nhiều nguyên nhân này đã thu hút được những kẻ đục nước béo cò nhằm kiếm được các khoản hời cực lớn.
Theo Vietstock |