I. ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Khái niệm đăng ký bất động sản
2. Bàn về đăng ký Bất động sản hiện nay ở Việt Nam
II. PHÂN BIỆT CHỨC NĂNG QUẢN LÝ CỦA CƠ QUAN NHÀ NƯỚC VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHỨC NĂNG CỦA CƠ QUAN ĐĂNG KÝ
Tuy nhiên, hoạt động đăng ký Bất động sảnđối với đất đai chỉ được thực hiện sau khi Nhà nước “trao quyền” sử dụng đất cho người sử dụng. Bởi lẽ xét về mặt lý luận, mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà trao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) chiếm hữu, sử dụng ổn định, lâu dài thông qua các hành vi hành chính: giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất ổn định. Hành vi xác lập quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bắt đầu từ việc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nộp đơn xin giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và kết thúc khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra một quyết định hành chính giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định; đồng thời, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc xác lập quyền sử dụng đất (nếu có). Sau thời điểm này, người sử dụng đất được pháp luật cho hưởng các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Mặc dù vậy để thực hiện các quyền đối với đất đai, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục tiếp theo là đăng ký quyền sử dụng đất để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với bản chất là việc chính thức ghi vào văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền những thông tin cần thiết của sự kiện làm phát sinh quyền sử dụng đối với đất đai. Chỉ sau khi đăng ký quyền đối với đất đai, người sử dụng đất mới được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Ở một khía cạnh khác, việc đăng ký Bất động sảnlà một hình thức để chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng tuyên bố thông tin về quyền của mình đối với cho những người khác. Điều này giúp cho các bên có thể dễ dàng tiếp cận thông tin về Bất động sảntrước khi họ xác lập một giao dịch đối với Bất động sảnđó;
Như phần trên đã đề cập, ở Việt Nam, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai, nên Nhà nước có vai trò rất quan trọng trong quản lý đất đai. Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đất đai thì không thể không thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất. Điều này cũng được áp dụng tương tự đối với các Bất động sảnkhác. Tuy nhiên trong điều kiện kinh tế thị trường khi quyền sở hữu về tài sản của người dân được pháp luật tôn trọng và bảo hộ; đồng thời để tạo điều kiện cho các giao dịch về Bất động sảnđược xác lập nhanh chóng và thuận tiện thì nên có sự tách bạch về chức năng quản lý của cơ quan nhà nước về Bất động sảnvới chức năng của cơ quan đăng ký. Theo chúng tôi thì sự phân biệt này được thể hiện ở một vài khía cạnh cụ thể sau đây:
|
Chức năng quản lý của cơ quan nhà nước về bất động sản
|
Chức năng của cơ quan đăng ký
|
|
1. Tập trung vào hoạt động quản lý nhà nước về bất động sản
- Xác lập quyền đối với Bất động sảnthông qua một quyết định hành chính;
- Xác lập các hình thức, phương thức quản lý bất động sản;
- Xây dựng, ban hành và tổ chức thực hiện các quy định về quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với bất động sản;
- Xây dựng hệ thống bản đồ hiện trạng sử dụng bất động sản, sổ sách theo dõi Bất động sảnphục vụ quản lý nhà nước đối với bất động sản
- Giải quyết các khiếu nại, tranh chấp liên quan đến quyền đối với bất động sản;
2. Mô hình của cơ quan quản lý nhà nước đối với Bất động sản được thành lập ở các cấp đơn vị hành chính;
|
1. Tập trung vào hoạt động đăng ký bất động sản:
- Đăng ký xác lập quyền đối với Bất động sảnnhằm tuyên bố thông tin cho công chúng;
- Đăng ký nhằm bảo hộ quyền khi có giao dịch;
- Quản lý hệ thống cơ sở thông tin dữ liệu về đăng ký bất động sản; quản lý và cung cấp thông tin về đăng ký bất động sản;
2. Cơ quan đăng ký thực hiện chức năng dịch vụ công
3. Mô hình của cơ quan đăng lý: đơn vị sự nghiệp có thu
|
[1] GS. Matsumoto Tsuneo - Tham luận tại Hội thảo Pháp luật về đăng ký Bất động sảndo Bộ Tư pháp và Cơ quan Hợp tác quốc tế Nhật Bản (JICA) tổ chức tại Hà Nội, ngày 10 -12 tháng 1 năm 2007.
(Theo Cổng Thông Tin Diễn Đàn Doanh Nghiệp Việt Nam) |